Предварительный договор купли-продажи от «А» до «Я»

Бывает так в жизни: продавец и покупатель на вторичном рынке жилья находят друг друга, но сделку совершить, по тем или иным причинам, не могут. Что же тогда они делают? Правильно: заключают предварительный договор купли-продажи. Но как его составить, какие последствия повлечет неисполнение и какова судебная практика? Давайте разбираться.

Предварительный договор купли-продажи от «А» до «Я»

Для чего вообще подписывается предварительный договор? Все просто: нужно зафиксировать устные договоренности сторон сделки насчет цены, сроках, способе расчета и др.

Предварительный договор регулируется статьей 429 Гражданского кодекса РФ. В будущем, стороны обязуются заключить основной договор именно на тех условиях, что указаны в предварительном.

Формы основного и предварительного договора должны быть идентичны. Если основной договор будет заверен нотариально, то придется заверить и предварительный. В противном случае, он не будет иметь никакой ценности.

Предварительный договор аннулируется (а также и все предусмотренные обязательства), если основной договор не будет заключен в назначенный срок, либо одна из сторон не предложит другой его заключить.

Если одна из сторон, заключивших предварительный договор, уклоняется от заключения основного, то применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 ГК РФ. Сторона имеет право заявить требование о понуждении заключения основного договора 6 месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.

Предварительный договор купли-продажи от «А» до «Я»

Предварительный договор купли-продажи является лишь документом, фиксирующим намерение обеих сторон сделки в будущем заключить основной договор, дает гарантию того, что объект будет продан конкретному лицу за конкретную сумму и в конкретные сроки. Предварительный договор не должен и не может содержать положения о передачи квартиры в собственность.

Предмет договора (то есть квартира) должен быть описан в полном соответствии с тем, как он будет идентифицирован в основном, то есть, нужно указать: кадастровый номер, характеристики и адрес. Если в квартире планируются изменения (перепланировка и др.) до заключения основного договора, то это должно быть указано в договоре.

Цена договора — важный пункт, при отсутствии которого предварительный договор не имеет никакого веса.

Также, в предварительном договоре нужно указать то, как будет происходить расчет, например: будут ли использоваться кредитные средства?

Предварительный договор купли-продажи от «А» до «Я»

Предварительный договор должен содержать способ обеспечения обязательств, другими словами, покупатель должен подтвердить свое намерение совершить сделку в дальнейшем, передав деньги (задаток) продавцу до заключения основного договора купли-продажи. Задаток зачитывается в общую стоимость объекта, так что, переживать, что останетесь обманутым не стоит. Но, не путайте задаток и залог/аванс, последние по закону не выполняют обеспечительной функции.

А теперь к приятному: если основной договор, по вине продавца, не заключается, то задаток возвращается покупателю в двойном размере, а если сделка не состоялась по вине покупателя, то задаток он не теряет.

Предварительный договор купли-продажи от «А» до «Я»

Есть еще один вариант гарантирования заключения сделки — обеспечительный платеж. В роли обеспечительного платежа могут выступать только денежные средства или ценные бумаги, но никак не имущество. Если условия договора выполнены, то обеспечительный платеж возвращается тому, кто его внес, он не может идти в счет оплаты суммы объекта.

Обеспечительный платеж подлежит возврату в случае незаключения основного договора по вине продавца, а также в случае прекращения действия предварительного договора в связи с истечением срока. Но он не подлежит возврату, если договор не был заключен по вине покупателя, либо в иных случаях, которые могли быть прописаны в договоре.

Обычно, обеспечительный платеж (или же задаток) большинство продавцов доверяют получать риэлтору. Это удобно как и продавцу, так и покупателю.

В случае, если получателем обеспечительного платежа является агентство недвижимости, то не нужны даже никакие доверенности. Согласно статье 185 ГК РФ по поручению клиента, агент заключает предварительный договор с покупателем и получает от него обеспечительный платеж, а агентский договор становится договором смешанного типа. Покупателю выдается расписка, кассовый чек.

Размер обеспечительного платежа варьируется от 50 тысяч до 100 тысяч рублей. Однако, если речь идет об элитной недвижимости, то и сумма обеспечительного платежа может достигнуть нескольких миллионов, т.к. за основу берется не фиксированная сумма, а именно процент от стоимости объекта.

Предварительный договор купли-продажи от «А» до «Я»

Так что с судебной практикой?

При заключении предварительного договора купли-продажи имущества, находящегося в залоге у банка, следует учитывать, что для оформления основного договора в отношении такого имущества необходимо получить согласие залогодержателя. При этом иное может быть предусмотрено соглашением между залогодателем и залогодержателем (определение ВС РФ от 08.11.2016 № 18-КГ16-124).

Если же сторонами заключен предварительный договор, и в соответствии с ним они обязуются заключить основной договор о продаже имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.

Продавцом по предварительному договор купли-продажи может быть только собственник, иначе договор не имеет веса.

Предварительный договор купли-продажи от «А» до «Я»

Допустим, согласно предварительному договору, покупатель уплатил продавцу полную стоимость объекта, но основной договор не был заключен. Что тогда делать? Покупатель имеет полное право требовать возврата уплаченной суммы.

Судебная практика едина в том, что предварительный договор купли-продажи недвижимости может содержать условие о внесении аванса или в обеспечение обязательства и, если основной договор не был заключен, суммы, уплаченные по предварительному договору, будут являться безосновательным обогащением.

Напоминаем, предварительный договор не влечет перехода прав собственности на объект недвижимости, но он говорит об обязанности обоих сторон заключить основной договор в установленный срок. Если одна из сторон уклоняется от заключения основного договора, то другая сторона вправе обратиться в суд с иском о понуждении заключить договор другую сторону.

А что, если цены на недвижимость резко подскочили? Может ли продавец отказаться от своих обязанностей по предварительному договору? Нет, только по решению суда.

Подводных камней и нюансов в этом вопросе очень много. Разобраться самостоятельно, конечно, можно, но сложно. Вы всегда можете прибегнуть к помощи специалиста, чтобы не оказаться в итоге в неприятной ситуации.

На ту же тему
Поделитесь своим мнением
Для оформления сообщений Вы можете использовать следующие тэги:
<a href="" title=""> <abbr title=""> <acronym title=""> <b> <blockquote cite=""> <cite> <code> <del datetime=""> <em> <i> <q cite=""> <s> <strike> <strong>

MIRSTROEK © 2020 ·   Войти   · Тема сайта и техподдержка от GoodwinPress Наверх