Налоги с продажи квартир: кто, когда, и сколько?

Не секрет, что если вдруг владелец решит продать свою квартиру, то государство может посчитать прибыль, полученную с продажи, доходом. А доход облагается налогом.

В случае с доходом, полученным с продажи квартиры, он равен 13% от полученного.

Но есть один нюанс: платить налоги должны не все, не всегда и не с полной стоимости. К каким случаям это относится? Сейчас разложим по полочкам.

Налоги с продажи квартир: кто, когда, и сколько?

Когда налоги с продажи платить не нужно?

Существует определенный срок владения, после которого платить налог, продав квартиру, не нужно.

Срок колеблется в двух цифрах, 3 года и 5 лет. Зависит от того, когда вы получили квартиру и в каком регионе. Например, в Республике Алтай установлен срок 3 года.

Но, если квартира получена после 1.01.2016, то продать и не платить налоги можно лишь после 5 лет владения.

Как и везде, здесь есть исключения:

  • если квартира получена в наследство;
  • если жилье купили у близкого родственника (дети, родители, внуки, бабушки и дедушки, братья и сестры);
  • если квартира приватизирована после 1.01.2016;
  • если квартира получена по договору пожизненного содержания с иждивением (вид ренты),

то срок владения может быть снижен до 3 лет.

Квартиры, полученные до 1.01.2016 (это относится и к полученным в наследство, и к приватизированным), можно продавать, не платя налог, после 3 лет владения.

С 2019 года от уплаты налогов после 5 лет владения освобождаются и нерезиденты РФ. Ранее, они должны были отдать почти треть денег, полученных с продажи, даже если владели квартирой более 10 лет.

Налоги с продажи квартир: кто, когда, и сколько?

С какой даты отсчитывается срок владения квартирой?

Срок владения начинается с даты регистрации права собственности на недвижимость, которая указана в свидетельстве о государственной регистрации. Если квартира получена после отмены данного документа, то дату регистрации можно узнать в выписке из ЕГРН или на онлайн-сервисе Росреестра.

Приведенное выше правило работает для квартир, которые приобретены по ДДУ, подаренного жилья или купленной/построенной самостоятельно недвижимости.

Здесь также есть исключения:

  • Если квартира получена в наследство, то срок владения начинает отсчитываться с даты открытия наследства, то есть со дня смерти наследователя;
  • Если квартира была получена через суд, то срок владения начинается с даты вступления в силу решения суда;
  • Если жилье приватизировано. Здесь зависит от даты, когда жилье приватизировали:

• если после 1.01.1998, то срок отсчитывается с даты регистрации права собственности;

• если до 1.01.1998, то с даты заключения договора о передачи жилья в собственность. До этого момента, свидетельства о госрегистрации права не выдавались, а после многие могли не сделать. Но, для продажи квартиры, он необходим, поэтому если владелец квартиры приобрел квартиру в 1997, но зарегистрировать право решил только сейчас, то отсчет пойдет от 1997 года.

  • Если квартира покупалась по долям. Срок для такой квартиры считается с даты приобретения первой части;
  • Если квартира получена через ЖСК. Срок начинает отсчитываться после выполнения следующего: необходимо подписать акт приема-передачи квартиры и полностью оплатить паевой взнос.
Налоги с продажи квартир: кто, когда, и сколько?

Квартиры, полученные по реновации

Квартиры, которые были получены по московской программе реновации, имеют отдельные условия. Минимальным сроком считается срок, в течении которого собственники владели предыдущим жильем, вместо которого получили новое, реновационное.

Так сколько же платить государству после продажи квартиры?

На данный момент стандартная ставка НДФЛ равна 13%. Она действует и для граждан, проживающих в стране не менее 183 дней в год. Если вы живете и работаете в РФ — ставка 13%, а для нерезидентов она равняется 30%.

Гражданство и обязанность платить налоги никак не связана: налоговым резидентом РФ может быть и гражданин России, и иностранец, и лицо без гражданства.

Нерезидентом может быть как иностранцы, которые получили московскую квартиру по наследству, так и россияне, уехавшие в другую страну. С продажи такое лицо платит 30%.

Если иностранец получил в наследство квартиру в Москве и приехал жить в РФ, а спустя год решил продать собственность — налог составит 13%.

Как посчитать налог?

Если кратко, то из цены квартиры вычитывается расход, потраченный на квартиру или имущественный вычет, в виде 1 млн рублей, и уже от получившейся суммы платится налог.

Сейчас поподробнее:

Налог от стоимости квартир, купленных до 1.01.2016, считается от стоимости квартиры, прописанной в договоре (от этой суммы отнимаем налоговый вычет).

Квартиры, приобретенные после 1.01.2016, облагаются налогом с суммы кадастровой стоимости. Кадастровая стоимость — цена на недвижимость, установленная государством. Квартир оцениваются по правилам, прописанным в законе «О кадастровой оценке». Узнать стоимость можно в МФЦ или на сайте Росреестра.

Считаем налог на квартиру, приобретенную после 1.01.2016:

Посмотрите на кадастровую стоимость квартиры на 1 января года, когда квартира была продана. Это или текущий или прошедший год, т.к. налоги платятся за год.

Если цена квартиры по договору купли-продажи меньше 70% от ее кадастровой стоимости, то налог считается с этих 70%. Если же цена по договору больше 70% кадастровой стоимости, то налог платится со стоимости квартиры в договоре купли-продажи.

Налоги с продажи квартир: кто, когда, и сколько?

Имущественный вычет и расходы при покупке квартиры

Сумму, которая облагается налогом, можно значительно уменьшить. Есть два способа сделать это: использовать вычет 1 млн рублей или же вычесть из цены квартиры расходы на её приобретение. Воспользоваться можно лишь один способом, на ваш выбор.

Имущественный вычет

Продавец имеет право использовать вычет в размере 1 млн рублей, даже если он не тратил деньги на приобретение жилья. Например, он мог получить его в подарок.

Из той суммы, для которой будет рассчитываться налог, вычитается 1 млн рублей, а налог считается от получившейся цифры.

Вычетом можно пользоваться несколько раз в течении жизни, но не чаще одного раза в год. Если вы продаёте несколько квартир в течение года, вычет распределяется между ними или может быть использован полностью для одной из сделок.

Расходы при покупке квартиры

Если вы, приобретая квартиру, потратили более 1 млн рублей, то более выгодным вариантом будет вычесть расходы. О каких расходах идет речь:

Если вы покупали квартиру, то расходами считается все, что вы на нее потратили, в т.ч. первый взнос, кредит и проценты.

Если же вы построили дом, то расходами будет считаться все затраты, потраченные на строительство, опять же, в т.ч. кредит и проценты.

Если после отнятого расхода или имущественного вычета остается 0 или отрицательное число, то налог платить не нужно.

Налоги при «продаже» новостройки по ДДУ

До тех пор, пока право собственности на квартиру не зарегистрировано, можно лишь уступить свои права по договору. Налог выплачивается по общим правилам — 13% от дохода, если квартира с момента покупки подорожала. Если это произошло, то доступен имущественный вычет: из стоимости уступки прав, согласно договору, можно вычесть сумму расходов, которую владелец успел потратить на будущую квартиру, включая сумму выплаченного кредита и процентов.

Сроки «владения» здесь не работают, т.к. человек просто ничем не владеет, квартира еще не построена. Даже если стройка затянулась на 5 лет, при продаже по ДДУ платить налоги — обязательно.

Стоит ли занижать цену, убегая от налога?

Давайте просто рассмотрим разные ситуации:

  • Посмотрите, когда истекает срок владения недвижимостью. Возможно, если срок остался совсем небольшой, налог платить не придется. Лучше перенести сделку с покупателем, чем снижать цену;
  • Посчитайте налог, который нужно будет заплатить с разных сумм. Не занижайте цену ниже 70% (от кадастровой стоимости), если квартира приобретена после 1.01.2016 — это не имеет смысла. Если вы занизите цену еще больше — налог посчитают от этой стоимости. С учетом вычетов итоговая сумма может оказаться не такой великой, как вы думали ранее;
  • Если покупатель берет кредит на квартиру, банк сам оценивает квартиру и то, насколько реальна цена. Если покупатель берет кредит на сумму, больше стоимости квартиры — банк откажет в ипотеке;
  • Можно оформить передачу части денег. В договоре официально пишут заниженную стоимость, а передачу оставшейся суммы оформляют по-другому, например, под расписку. Но стоит помнить, что это тоже считается доходом и облагается налогом.

Решение остается за вами.

На ту же тему
Поделитесь своим мнением
Для оформления сообщений Вы можете использовать следующие тэги:
<a href="" title=""> <abbr title=""> <acronym title=""> <b> <blockquote cite=""> <cite> <code> <del datetime=""> <em> <i> <q cite=""> <s> <strike> <strong>

MIRSTROEK © 2020 ·   Войти   · Тема сайта и техподдержка от GoodwinPress Наверх