Этапы покупки жилья в ипотеку: как взять ипотеку на квартиру?

Предоставление услуг ипотечного кредитования приносит существенную прибыль банкам.

Получение такого кредита зависит от уровня дохода заемщика и его платежеспособности. А так же, наличия в собственности имущества, которое банк может взыскать в случае необходимости и других параметров, в том числе касающихся самого кредитора.

Длительность выплаты долга может привести к тому, что его сумма увеличится минимум в два раза.

Покупка квартиры в ипотеку: что это такое?

Ипотека – это получение определенной денежной суммы под залог недвижимости. При оформлении договора на эту услугу банк выдвигает ряд серьезных требований, так как ему нужна гарантия, что заемщик сможет целиком выплатить займ. Пример таких требований:

• отсутствие арестов, залогов и других обременений на жилье;
• наличие правовых отношений между заемщиком и его поручителем.

Безопасность также помогают обеспечить бюро кредитных историй, которые существуют в регионах РФ. В таких бюро банк может запросить данные о плательщике, его кредитном прошлом.

Взять кредит на недвижимость могут юридические и физические лица. В первом случае кредит оформляют на коммерческую недвижимость. Более распространено ипотечное кредитование на жилье.

Банки предлагают довольно лояльные условия для приобретения в кредит квартир и домов:

• возможно получение отсрочки выплат или рефинансирование;
• клиент сам выбирает подходящее ему жилье;
• для облегчения взаимодействия с банком можно нанять специалиста по ипотекам (ипотечного брокера).

Цель покупки квартиры через ипотеку

Цель ипотеки – покупка квартиры для себя или своей семьи. Цены на недвижимость высоки и оплатить разом покупку квартиры для большинства населения задача трудная. Аренда жилья в определенный момент тоже становится тяжелым бременем. Именно в таких случаях ипотека становится решением жилищного вопроса.

Перед тем как написать заявление в банк о предоставлении кредита стоит продумать ключевые нюансы, связанные с его погашением.

Правовые нормы ипотечного кредитования

Выдача кредитов на недвижимость, порядок их оформления и правовые отношения с этим связанные регулируются следующими правовыми актами:

• ФЗ «Об ипотеке» — закон, в котором можно узнать об обязанностях и правах заемщика и кредитора, обязательных пунктах договора жилищного кредитования;
• ФЗ «Об оценочной деятельности» регулирует процесс определения цены недвижимого имущества;
• Гражданский кодекс РФ (ГК РФ) содержит статьи об имущественном праве, залоге недвижимости, договорных отношениях, титульном владении.
  Эти аспекты законодательства непосредственно связаны с жилищным кредитом.
• Гражданский процессуальный кодекс РФ (ГПК РФ) поможет разобраться в случаях обращения взыскания на имущество.
• ФЗ «Об исполнительном производстве» в контексте ипотечного кредита связан с теми же вопросами, что и ГПК РФ.

Программы кредитования

Исходя из рыночной стоимости квартиры, ее состояния кредитные учреждения предлагают разные ипотечные программы. Кредит можно взять на:

• приобретение квартиры на вторичном и первичном рынке;
• постройку своего дома;
• покупку загородного жилья.

Конкретные условия и особенности займа узнаются в представительствах интересующего банка.

Как взять ипотеку на квартиру: требования к заемщику

Процесс оформления жилищного кредита может варьироваться в зависимости от банка, но есть ряд обязательных и наиболее распространенных требований:

1. самое главное: постоянный доход, платежеспособность будущего должника;
2. предоставление в залог банку покупаемой недвижимости;
3. оформление страховки на недвижимость в обязательном порядке и опционально на жизнь и здоровье заемщика;
4. гарантия поручителя или созаемщика.

Требования банков касаются не только материального состояния, но и возраста.

С точки зрения платежеспособности человек, собирающийся купить квартиру через ипотеку, должен иметь возможность каждый месяц вносить на счет установленную банком сумму.

Кредиторы просят подтвердить такую возможность справкой о доходах и о стаже плательщика. Для получения займа нужно проработать на последнем месте от 6 месяцев и иметь общий трудовой стаж минимум 3 года.

Процентная ставка

Срок кредитования, тип недвижимости и сумма первого взноса влияют на процентную ставку. Она рассчитывается по программе жилищного кредитования. Размер такой ставки колеблется в районе 14-18%. Обычно на квартиры в новостройках процент ниже, чем на покупку или постройку частного дома.

Процентная ставка может быть не только фиксированной, но и плавающей. В первом случае установленный при заключении договора процент не поменяется в течении оплаты займа. Во втором – ставка будет меняться с некоторой периодичностью; часто банки предпочитают этот вариант при оформлении кредита в иностранной валюте.

Льготные условия

Существует несколько категорий граждан, которые могут получить квартиру в ипотеку на льготных условиях:

• Военнослужащие, участники накопительно-ипотечной системы (НИС);
• Граждане, получившие материнский капитал;
• Молодые семьи.

Участники НИС имеют право получить сертификат на жилье после 3-5 лет службы. По этому сертификату процентная ставка равна 11-13% и срок погашения займа составит не более 25 лет.

Молодые люди имеют возможность воспользоваться программой «ипотека с государственной поддержкой». Льготные условия по ней заключаются в получении субсидии в размере 25% от цены на приобретаемое жилье и отсрочки оплаты займа на 3 года.

На сайте Агенства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) можно найти информацию о государственной поддержке ипотечного кредитования и списком банков, работающих по таким социальным программам.

Залог имущества

В договор о жилищном кредитовании обязательно включается пункт о предоставлении залога банку в соответствии со ст. 6 ФЗ № 102. Покупаемое жилье по закладной передается кредитору. Если платежи будут просрочены, то взыскание будет обращено на заложенное имущество. Банк, чтобы получить нужную для оплаты сумму, продаст квартиру на публичном аукционе.

Условия в различных банках

Покупку квартиры через ипотеку можно оформить и в крупных, и в небольших банках. Разные кредиторы предлагают программы на покупку жилья разных типов: небольших дешевых квартир на вторичном рынке или в новостройках, апартаментов бизнес-класса в престижных районах и т.д.

Условия и размер займа зависят только от способности клиента гарантировать погашение займа без неприятных прецедентов.

Кредиторы применяют индивидуальный подход в работе с клиентами и в случае, если плательщик подтверждает надежность своих доходов идут на уступки.

Условия кредитования в нескольких известных банках:

Сбербанк
Сумма кредита: от 300 тыс. руб. до 20 млн. руб.
Минимальный процент по ипотеке: 12%.

ВТБ24
Сумма кредита: от 100 тыс. руб. до 75 млн. руб.
Минимальный процент по ипотеке: 11%.

Россельхозбанк
Сумма кредита: от 200 тыс. руб. до 30 млн. руб.
Минимальный процент по ипотеке: 12%.

Бинбанк
Сумма кредита: от 100 тыс. руб. до 10 млн. руб.
Минимальный процент по ипотеке: 13%.

Хоумкредит
Сумма кредита: от 200 тыс. руб. до 15 млн. руб.
Минимальный процент по ипотеке: 12%.

Этапы покупки квартиры в ипотеку

Основные этапы оформления жилищного кредита следующие:

• Получение клиентом консультации у банка-кредитора по условиям ипотечного займа;
• Предоставление банку заявки о получении займа и ее рассмотрение. Этот этап занимает от 2 до 10 дней.
• После одобрения заявки осуществляется поиск и оценка жилья, на основании чего клиент предоставляет банку отчет и другую документацию, нужную для передачи залога.
• Передача жилья в залог банку, подписание контракта, резервирование согласованной суммы первоначального взноса.

Необходимые документы

Заемщику нужно будет предоставить следующие документы для оформления контракта на ипотеку:

1. свой паспорт и паспорт поручителя;
2. справку по форме 2-НДФЛ или справку о доходах по форме, предложенной банком. Со справкой по форме 2-НДФЛ вы можете ознакомиться здесь.
3. трудовую книжку для подтверждения стажа трудовой деятельности.

Договор на ипотеку

Подписание договора – заключительный этап оформления ипотеки. Договор содержит информацию об:

• обязательствах и правах сторон;
• ответственности за нарушение условий.

Каждый кредитный договор регистрируется в Росреестре.

Пути погашения займа

Полученный займ погашается ежемесячно одним из двух видов платежей:

• аннуитетные;
• дифференцированные.

Аннуитетные платежи на протяжении выплаты долга будут примерно одинаковыми; дифференцированные подразумевают оплату сначала процентов, а затем «тела» кредита.

При просрочке взносов могут взиматься дополнительные проценты или комиссия. График платежей – обязательное приложение к договору, в котором также указывается полная стоимость займа.

Оформление налогового вычета

При покупке жилья стоимостью свыше 2 млн. руб. граждане имеют право на оформление налогового вычета с неограниченным сроком давности.

Вычет может быть оформлен на процентную часть займа при сумме переплаты в 1 млн. руб. Вариантом такой льготы может стать исключение обязательного подоходного налога на заработную плату. В России этот налог составляет 13%.

Преимущества и риски

Преимущества покупки квартиры под ипотеку следующие:

• человек приобретает свое жилье, не вкладывая деньги в аренду чужого и время в длительные накопления;
• оплата происходит частями в течение длительного периода, что удобно для людей с постоянным и высоким заработком.

Риски, связанные с такой покупкой:

• вероятность временно потерять рабочее место и просрочить взнос по кредиту;
• при займе в евро или долларах сумма выплат может увеличиться из-за повышения курса валют.

В последнем случае можно по заявлению плательщика произвести рефинансирование жилищного кредита.

Просрочка платежа может грозить такими последствиями, как:

• инициация банком судебного процесса;
• выселение заемщика вместе с семьей из заложенного под ипотеку жилья;

К судебному разбирательству может привести задолженность в размере более 500 тыс. руб. или 5% от суммы займа.

Решаясь приобрести собственное жилье через ипотеку стоит тщательно продумать, как обойти риски: создать финансовый буфер, благодаря которому станет возможным выплачивать займ даже в случае потери работы или других серьезных финансовых неурядиц.

Резерв должен быть рассчитан на такое время, которое потребуется для разрешения денежных трудностей.

Полезное видео

Пошаговую инструкцию по оформлению квартиры в ипотеку смотрите на видео ниже: