Возможна ли продажа ипотечной квартиры: как продать квартиру в ипотеке?

фото1Продажа ипотечной квартиры – это серьезное испытание для многих. Не каждый способен исполнять финансовые обязательства по оплате кредита в течение многих лет.

Другие хотели бы заработать на продаже квартиры. У третьих может возникнуть желание переехать в более просторные апартаменты.

Как им быть в этой ситуации?

Можно ли продать квартиру в ипотеке?

Федеральный закон допускает реализацию ипотечной недвижимости, что закреплено в статьях за номерами 29 и 33. При этом следует руководствоваться соответствующими правилами, чтобы такая сделка приобрела законную силу.

Внимание! Не допускается продажа квартиры в ипотеке без участия кредитной организации. Это же правило действует и в отношении других сделок вне зависимости от их вида.

Как продать квартиру в ипотеке: все способы

Снятие финансового груза в виде ипотечной квартиры предполагает вариативность решения этой задачи. Можно продать квартиру, купленную в ипотеку 4 способами:

  1. Погашение суммы займа в полном объеме, не дожидаясь окончания срока ипотеки, что делает заемщика полноправным хозяином жилья.
  2. Самостоятельный поиск покупателя.
  3. Продажа квартиры банком без участия заемщика.
  4. Уступка долга другому физическому лицу, готовому взять на себя обязательства по ипотеке.

Погашение раньше срока

фото2Этот способ основывается на том, что будет найден покупатель, согласный купить квартиру с обременением. В этом случае продавец получает деньги, которые использует в дальнейшем для погашения долга перед кредитной организацией.

Обременение квартиры – это негативный фактор, поэтому нельзя считать поиск покупателя простым делом.

В большей мере подобная схема находит применение при продаже жилья на стадии возведения. Новостройки с удачной планировкой востребованы на рынке недвижимости. Люди готовы платить за квартиры, строительство которых движется к завершению.

Важно! Перед тем, как приступать к досрочному погашению займа, следует получить на это согласие банка. Кредитные организации обычно не заинтересованы в таких процедурах, поэтому потребуется убедительная аргументация со стороны заемщика.

После получения согласия банка проводятся следующие мероприятия:

  1. Рассчитывается сумма задолженности.
  2. Заемщик и покупатель подписывают соглашение. Требуется нотариальное заверение.
  3. Все, кто зарегистрирован по адресу ипотечной квартиры, выписываются. Это относится и к несовершеннолетним членам семьи.
  4. Вносится задаток, сумма которого должна обеспечить полное погашение ипотечного долга.
  5. Ипотека закрывается, что предполагает избавление квартиры от обременения.
  6. Переоформляются права собственности.

Инициатива заемщика

Процесс продажи квартиры запускается заемщиком. Производится поиск покупателя. Он информируется относительно того, что жилье обременено ипотекой. Скрытие этого факта способно привести к негативным последствиям. В сделке будут усмотрены признаки аферы.

Алгоритм продажи выглядит так:

фото4

  1. Происходит обращение покупателя к кредитору.
  2. Составляется соглашение. Инициируется банком, характеризуется как предварительное, заверяется нотариально.
  3. С помощью банковских ячеек вносятся требуемые суммы в зависимости от адресата: кредитная организация (полная сумма задолженности) и заемщик (остаток средств).
  4. Снимается обременение.
  5. Сделка документально оформляется посредством соответствующего договора через Росреестр.
  6. Для кредитной организации и бывшего заемщика становятся доступными деньги, находящиеся в банковских ячейках.

Внимание! Если срок владения ипотечной квартирой составил менее 3 лет, а стоимость ее продажи оказалась более высокой, то это предполагает обязательность уплаты налога по ставке 13%.

Инициатива банка

Весь процесс продажи квартиры может быть переложен на банк. Продавец лишь ставит необходимые подписи, а кредитная организация проводит все процедуры, включая поиск покупателя. Сотрудники банка также решают вопросы и с Регпалатой.

Покупатель размещает требуемую сумму денег в банковской ячейке, принадлежащей кредитной организации, которая стала инициатором продажи недвижимости. В другую банковскую ячейку вносятся средства в размере того, насколько стоимость жилья превышает долг по ипотеке. Затем банк ставит в известность Регпалату, что кредит выплачен. С жилья снимается обременение.

Заемщику может быть невыгодна продажа ипотечной квартиры по этой схеме. Заинтересованность банка в максимальной цене продажи жилья минимальная. Кредитную организацию способна удовлетворить сумма, соотносимая со стоимостью квартиры.

Уступка долговых обязательств

фото4В рамках этого способа происходит передача долговых обязательств.  Оформляется перезаём, что предполагает указание в ипотечном договоре другого заемщика, принимающего на себя обязательство по выплате оставшейся части займа.

Зачастую покупатели сами высказывают заинтересованность в покупке именно ипотечной квартиры.

Это связано с тем, что такое жилье можно купить по привлекательной цене.

Проведение процедуры стандартное:

  • покупатель оформляет заявку на ипотеку;
  • после того, как банк дает добро, приобретаемое жилье оценивается.

Внимание! Перерегистрация залога – обязанность банка. Заемщик должен только подписать документ, подтверждающий переуступку долга.

Покупателем ипотечной недвижимости может быть не только физическое лицо, но и другой банк. Эта распространенная ситуация. Проценты по ипотечному кредитованию регулярно снижаются. В результате заемщики ищут кредитные учреждения с более низкой процентной ставкой, что приводит к перекредитованию ипотеки.

Процедура переуступки обязательств по ипотеке выгодна заемщику. В то же время банки не всегда идут на встречу в этой ситуации. Многие против перекредитования.

Как продать квартиру, купленную в военную ипотеку

Жилье, приобретенное по военной ипотеке, принадлежит не только банку, но и Минобороны. Квартира переходит в собственность военнослужащего после того, как будет полностью погашен заем, что должно соотноситься со сроком службы заемщика в течение 20 лет.

Продажа таких квартир – обычная процедура, предусматривающая погашение ЦЖЗ:

фото5

  1. Заемщик информирует кредитную организацию и Росвоенипотеку, что хочет продать ипотечную недвижимость.
  2. Проводится уточнение суммы долга.
  3. Вносится задолженность.
  4. Подыскивается покупатель.
  5. Снимается обременение.
  6. Регистрируется право собственности.
  7. Дальнейшая продажа квартиры предусматривает стандартный набор действий.

Внимание! Существующая перед Росвоенипотекой задолженность может быть погашена посредством материнского капитала.

Документы для продажи

Приступить к продаже ипотечной недвижимости можно после того, как будет собран требуемый пакет документов:

  • справка – подтверждение платежеспособности;
  • двухсторонний договор – закрепление обязательств продавца и покупателя;
  • справка – отсутствия задолженности по ипотеке;
  • документ – зачисление покупателем средств в достаточном объеме для погашения кредитного остатка;
  • закладная – право клиента на объект ипотечного кредитования;
  • документ – снятие обременения.

Полезное видео

Подробнее о нюансах продажи ипотечной квартиры ознакомьтесь в видео ниже:

На ту же тему
Поделитесь своим мнением
Для оформления сообщений Вы можете использовать следующие тэги:
<a href="" title=""> <abbr title=""> <acronym title=""> <b> <blockquote cite=""> <cite> <code> <del datetime=""> <em> <i> <q cite=""> <s> <strike> <strong>

MIRSTROEK © 2018 ·   Войти   · Тема сайта и техподдержка от GoodwinPress Наверх