Особенности ипотечного договора в Сбербанке

Приобретение недвижимости в ипотеку в Сбербанке начинается с заключения типового договора, который является основополагающим документом.

К пониманию обычного обывателя этот документ не прост, а значит, требует детального и внимательного изучения.

В качестве наглядного примера разберем типовой ипотечный договор Сбербанка 2018 года.

Что это такое?

Договор ипотечного кредитования, именуемый также ипотечным соглашением, являет собой документ, подтверждающий получение кредитных средств на приобретение недвижимого жилого объекта.

Обобщающим понятием для данного документа является термин «ипотека», раскрывающий суть таких договорных отношений, заключающихся в том, что приобретаемый объект будет выступать в качестве залогового обеспечения исполнения обязательств заемщика перед кредитным учреждением.

Данным условием определяется, что на протяжении всего кредитного периода приобретенное жилье будет являться гарантией возврата средств кредитополучателем.

Таким образом, смена собственника жилья невозможна при любых условиях, за исключением ситуации, когда ее собственник, он же заемщик по ипотеке, не решит продать квартиру или дом с целью возврата кредитных средств.

Обременение в виде залога снимается только полного погашения ипотечного кредита.

Если заемщик не возвратил средства, то есть не выполнил своих обязательств перед Сбербанком, последний вправе реализовать залоговый объект через торги, тем самым вернув задолженность, включая проценты.

Предварительное соглашение

Предварительный договор ипотеки Сбербанка — это краткое описание отношений, которые возникают между его участниками.

Предварительный договор должен включать четыре основных блока:

• Предмет договора: предоставляется описание объекта купли-продажи, место его положения (адрес, этаж, параметры объекта). Также, указывается, что стороны договорились о подписании в будущем основного договора.
• Существенные условия договора: предусматривает описание условий купли-продажи недвижимости, а именно стоимости недвижимости, порядок передачи средств, процесс перехода объекта в залог банка.
• Сроки реализации намерений и гарантии: уточняет когда, и каким образом будет подписан основной договор ипотеки.
• Заключительные положения: описывают, каким образом документ вступает в силу, количество экземпляров. Предварительный договор ипотеки Сбербанка подписывается только двумя сторонами и предоставляется в банк для согласования и дальнейшего составления основного договора.

Предварительный договор ипотеки Сбербанка составляется с целью согласования и утверждения текста документа банком. Бланк предварительного договора можно получить в любом отделении Сбербанка и составить его самостоятельно или воспользовавшись помощью юриста.

Основная цель составления предварительного договора – это демонстрация того, что консенсус между сторонами найден, и они договорились о цене, способе оплаты и передачи средств. Сбербанк может рассчитать, какую часть стоимости покупатель оплачивает собственными сбережениями, а какую необходимо предоставить в форме кредита.

Выбор программы

В любом вопросе важна правильность выбора, именно по этой причине на предварительном этапе потенциальному заемщику необходимо ознакомиться с предложением ипотечных программ Сбербанка:

• Покупка вторичной недвижимости – ставка от 10.75%, начальный взнос в пределах 20% от полной стоимости жилого объекта;
• Приобретение квартир во вновь выстроенных жилых комплексах. На текущий момент Сбербанк по таким программам предлагает скидки, что дает возможность оформить ипотечный кредит от 10.9, с первым взносом в пределах 15% от суммы сделки;
• Ипотека и материнский капитал – это еще одна программа, позволяющая приобрести жилье, как новое, так и «вторичку» с использованием средств маткапитала в качестве первого взноса, а ставка составит 12,5%;
• Ипотека на индивидуальное строительство – программа предусматривает возведение частного дома и приобретение загородной недвижимости, первый взнос составит 25 %, а ставка – 12,5%.

Одновременно с вышеперечисленными предложениями, присутствуют специальные программы, в частности, для военнослужащих.

Военная ипотека предусмотрена для одноименной категории клиентов, желающих приобрести жилье. Ее особенность заключается в том, что участниками такой программы могут стать военнослужащие и военные пенсионеры, являющиеся субъектами систем накопительных ипотек. В рамках такой программы предусмотрена ставка 11.25% и срок кредитования – 20 лет.

Этапы оформления

Алгоритм последующих действий происходит в несколько этапов:

1. Следующим этапом, после выбора оптимального варианта, является поиск подходящего объекта и подготовка документации по данному жилью.
2. Кредитная комиссия Сбербанка изучит предоставленные документы и вынесет решение по заявке на кредит;
3. При положительном ответе на заявку начнутся процедуры оформления договора приобретения жилья, оформления ипотеки и страхования.

В последнем пункте заемщику важно понимать разницу между договором ипотеки и купли-продажи недвижимого объекта.

Различие между ними состоит в том, что ипотечное соглашение заключается со Сбербанком, а сделка купли – продажи с собственником приобретаемого недвижимого объекта.

Данные процедуры могут затянуться на срок до 6 месяцев, лишь после их завершения, можно будет начать оформление соглашения по ипотечному кредитованию.

Процедуры оформления сделки: образец и особенности

Всем процессом оформления сделок будет заниматься юр.отдел банка.

Выше названный нормативный акт определяет условия соглашения, порядок его заключения, одновременно закрепляя основные права и обязанности его заключающих сторон.

Так, перечислим основные правила составления соглашения:

• Обязательность письменной формы;
• После подписания, экземпляр соглашения передается в Единый государственный реестр (ЕГРП) на регистрацию, иначе оно будет недействительно, данный момент требует оплаты госпошлины.

В ходе гос. регистрации договор ипотеки повторно проверяется на предмет соответствия закону, при обнаружении грубых нарушений, в процедуре могут отказать – это означает, что соглашение ничтожно.

Содержание ипотечного соглашения

Структура ипотечного договора Сбербанка представлена двумя основными частями:

1. Общие условия кредитования;
2. Индивидуальные условия.

В общих условиях заключены одинаковые для заемщиков Сбербанка условия ипотечного кредитования.

Индивидуальные условия заключаются в параметрах и особенностях кредита для конкретного клиента – это сумма, срок возврата средств, размер первого взноса, процентной ставки и моменте залогового обеспечения.

Разрабатывают индивидуальные условия кредитные эксперты. Клиенту они становятся известны в ходе заключения договора, что не дает возможности их предварительного внимательного изучения.

В силу этого целесообразно предложить к ознакомлению основные моменты индивидуальных условий ипотечного договора:

• Момент оформления заключается в указании сторон договора, места и времени его подписания;
• Обозначение предмета договорных отношений – адреса приобретаемой недвижимости, основные характеристики объекта – размеры площадей, число комнат, стоимость по кадастру, инвентаризационная и указанная при покупке, а также данные покупателя;
• Пункт «Заявления и гарантии» предусматривает отсутствие обременений, наложенных на приобретенный объект, в противном случае, договор ипотеки может быть не заключен;
• Пункт, описывающий порядок передачи объекта недвижимости в собственность покупателя, заключается в том, что осуществить регистрацию последний может лишь полного погашения ипотечного кредита, до этого момента жилье находится в залоге у Сбербанка;
• Пункт об обязательствах гласит, об ответственности клиента при нарушении условий договора, в частности, о возмещении убытков, которые могут возникнуть при неисполнении им своих обязательств;
• Положения, предусматривающие порядок расчетов, определяют сумму первоначального взноса.

Кроме того, договор ипотеки предусматривает пункты о правах и обязанностях сторон, которыми определяются вопросы страхования объекта в пределах его стоимости, о полном и своевременном внесении ежемесячных платежей согласно графику,

Дополнительными условиями определяются вопросы реализации недвижимого объекта и порядка расходования средств на случай неуплаты кредита.

Пункт о сроках действия определяет момент того, что действительным он является с момента государственной регистрации и до момента полного исполнения обязательств.

В заключительных положениях договора обозначаются принципы и правила решения споров, моменты конфиденциальности и защиты информации.

В конце документа оформляются места для подписей, с указанием реквизитов сторон. К договору прилагается график внесения платежей.

Досрочное расторжение

Правом расторжения договора обладает лишь сторона- кредитор – Сбербанк. Основанием для прекращения его действия могут стать регулярные или систематические нарушения условий договора, графика платежей со стороны заемщика.

Клиент-заемщик может прекратить действие соглашения лишь посредством досрочного возврата кредитных средств – досрочного погашения. Последнее оформляется дополнительным соглашением с последующим предоставлением справки об отсутствии задолженности по кредиту и претензий со стороны Сбербанка. Далее заполняется специальное заявление, позволяющее снять обременение в виде залога с приобретенного жилья.

Досрочное расторжение договора имеет определенные тонкости, заключающиеся в том, что возможность досрочного погашения имеет ограничения по времени, то есть в течение определенного периода клиент не вправе досрочно исполнить обязательства, а также моменты комиссий, взимающихся при досрочном закрытии кредита.

Заключение

Подписание кредитного договора — это завершающий шаг в получении ипотеки в Сбербанке, но отнюдь не последний по степени важности. Этот документ во многом определит условия жизни заемщика на многие годы вперед. Привлекательные, на первый взгляд, условия ипотечного кредитования при ближайшем рассмотрении могут оказаться скрытыми комиссиями.

Поэтому читать нужно все, что написано мелким шрифтом. Как правило, все скрытые комиссии прописаны именно маленькими буквами. Обратите внимание на возможность изменения условий кредитования (рефинансирование, реструктуризация, переуступка прав и т. д.).

Если в контракте с банком вас что-либо насторожит, то лучше начать все сначала, и обсудить каждый его пункт. Не жалейте времени, чтобы потом не потерять деньги.